Comment ouvrir une agence immobilière ?

Le secteur immobilier en France est en nette progression depuis quelques années. Il suit en effet la forte demande sociale en termes de logements et autres espaces de travail. Les investisseurs y voient alors désormais une niche intéressante et créent (pour certains) des agences immobilières capables de répondre aux besoins des particuliers et entreprises. Si vous souhaitez également vous y lancer, voici la procédure à suivre.

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Bien peaufiner son projet d’entreprise immobilière

La réussite d’un projet (quel qu’il soit) repose en grande partie sur la préparation et la réflexion que l’on fait en amont. Il est alors important (notamment dans le cadre d’une création d’agence immobilière) de marquer un temps d’arrêt et de définir sa structure. Commencez par identifier le type de prestations que vous aimeriez proposer à votre future clientèle. Achat, location ou gestion immobilière ? Biens neufs, anciens, de luxe ou terrains constructibles ?

Ensuite, choisissez un mode d’installation ou la structure juridique de votre entreprise. Il en existe globalement quatre avec pour chacune des caractéristiques bien spécifiques.

Les agences immobilières indépendantes

Les premières sont les agences dites indépendantes. Elles se singularisent par leur proximité d’avec le marché immobilier d’une zone géographique donnée et une très grande autonomie dans la gestion administrative. Elles travaillent par ailleurs en étroite collaboration avec les clients et ne sont soumises à aucune obligation d’expansion ou de diversification. Ces organismes fonctionnent sur fonds propres et travaillent eux-mêmes à construire leur réputation et asseoir leur notoriété.

Les agences immobilières en franchise

Vous pouvez également opter pour une agence en franchise. C’est-à-dire vous affilier à un réseau déjà existant. Vous travaillerez ici comme mandataire pour un grand groupe immobilier auquel vous verserez un pourcentage sur l’ensemble de vos revenus. Vous profiterez en contrepartie de son nom et de sa notoriété. Cela vous permettra de développer plus rapidement votre clientèle.

Votre entreprise individuelle pourra aussi bénéficier des gros moyens financiers de la franchise pour couvrir ses besoins en communication et former vos agents immobiliers.

Si cette forme juridique permet de réduire les risques financiers et mieux, maîtriser son investissement, elle ne laisse que très peu de liberté quant à la gestion. Vous devrez en effet épouser la vision du groupe et toutes vos actions devront se conformer à la politique, aux méthodes et à la cible du groupe.

Les mandataires indépendants

A cheval entre les deux premières, les agences en réseau de mandataires indépendants ont une totale liberté dans leur gestion. Elles profitent en outre de la réputation, des supports de communication, des formations et de l’assistance juridique de la franchise. Elles sont tenues de verser des cotisations régulières à l’entreprise mère en compensation de cette prestation de services. C’est d’ailleurs un excellent compromis pour tout néo investisseur qui ne maîtrise pas encore le secteur immobilier, souhaite se faire accompagner, tout en gardant son autonomie.

Les groupements d’intérêts économiques

Il s’agit ici d’un regroupement de plusieurs agences indépendantes qui conjuguent leurs efforts dans l’idée d’optimiser leur puissance d’action. Chacune apporte ainsi ses ressources dans une dynamique d’entraide et contribue à rendre le groupement plus compétitif dans un marché immobilier toujours plus concurrentiel. Ces entreprises partagent par ailleurs leurs expériences professionnelles et profitent même d’avantages économiques comme des réductions dans le cadre d’une commande groupée.

Faire une étude de marché

S’il ne suit pas la même dynamique à travers tout le pays, le marché de l’immobilier français demeure (pour le moins) en pleine explosion. L’on observe en effet une forte tendance en termes de déménagements et c’est justement à ce niveau que les agences immobilières tirent royalement leur épingle du jeu. La compétition est alors très rude et chacune essaie de se concentrer sur un territoire spécifique afin d’en avoir le monopole.

Il est donc capital (si vous souhaitez mener à bien votre projet) de bien scruter le marché local. Passez en revue et de manière minutieuse, l’essentiel des transactions qui ont eu lieu l’année précédente, dénombrez-les et ressortez la valeur moyenne qu’elles ont pu générer. Analysez les fluctuations des différents chiffres d’affaires jusque-là enregistrés et ciblez les zones qui vous paraissent plus intéressantes ou rentables.

Une fois que vous avez identifié votre marché, rapprochez-vous en et tâchez d’en prendre connaissance. Commencez par dresser une liste plus ou moins exacte des biens vacants et inspectez-en la qualité. Intéressez-vous ensuite aux habitants de la région (âge moyen, professions, style de vie) et faites le ratio propriétaires locataires par îlot urbain. Ce premier jet d’informations vous permet assez rapidement d’évaluer le niveau de la demande, puis de dresser le profil des acheteurs potentiels et des vendeurs.

Jetez également un œil à la concurrence locale et répertoriez les agences immobilières qui officient dans la zone. Disséquez singulièrement leurs offres, examinez le type de biens qu’elles proposent, les coûts et l’étendue même de leurs prestations. Ne négligez aucun aspect qui vous semble important et n’hésitez pas à observer leur activité sur internet. Vous aurez ainsi fait le tour et analysé de manière globale l’environnement de votre projet ; reste plus qu’à définir votre activité.

Définir l’activité de son entreprise

Maintenant que vous avez une vision assez claire de votre marché, vous pouvez en toute clairvoyance définir votre activité. Sur quels types de prestations allez-vous vous positionner et quelle stratégie comptez-vous mobiliser pour vous démarquer ? Il est surtout question ici de bien définir votre cible, fixer scrupuleusement vos tarifs et travailler votre communication. Celle-ci s’adaptera évidemment au type de biens que vous proposerez (logements, bureaux, terrains.), à l’étendue des prestations et aux profils auxquels s’adressent vos offres. Mettez-y un accent particulier ; votre image de marque en dépend.

Le financement du projet

Ça y est, on touche au nœud du projet ! Commencez par faire un inventaire de tout ce dont vous aurez besoin pour ouvrir et faire fonctionner votre agence immobilière. Il est fortement recommandé de disposer soi-même d’un apport personnel non négligeable. Vous pourrez par la suite faire appel à un établissement de crédit pour compléter vos coûts et parachever votre investissement.

Faites donc un devis clair et exhaustif de vos besoins matériels (locaux, mobiliers, déco, fournitures de bureau, véhicules et autres équipements). Sommez également l’ensemble des charges que vous aurez à payer pour la création de votre structure. De l’immatriculation au registre du commerce aux frais d’assurance, en passant par les garanties financières et les salaires du personnel ; prévoyez tout. N’oubliez pas d’y inclure les services externalisés comme les frais d’expertise-comptable, la gestion du parc informatique et autres. Attention aussi à la communication d’ouverture qui engloutira à coup sûr une part importante de votre investissement (création de site web, marquage des véhicules, impression des prospectus, etc.).

Dressez enfin un budget prévisionnel de toutes ces dépenses courantes sur le court terme (2 à 3 ans). Cela vous permettra de savoir combien vous coûtera en moyenne votre projet avant son décollage effectif et ainsi, d’éviter toute éventuelle déconvenue.

Choisir le bon statut juridique

Le choix du statut juridique est une étape cruciale dans le processus de création de votre entreprise. Vous devez pour cela, tenir compte d’un ensemble d’éléments tels que la taille de l’agence, votre situation financière, le nombre d’investisseurs et leurs missions respectives. 

Ainsi, si vous projetez par exemple de monter une structure seul sans projet de recrutement, partez sur une EI (entreprise individuelle). Vous serez moins confronté aux formalités de création et votre gestion sera davantage simplifiée. Par contre votre patrimoine personnel y sera engagé et vous ne pourrez pas le dissocier de celui de l’entreprise. L’alternative serait éventuellement d’opter pour une EIRL (entreprise individuelle à responsabilité limitée).

Si votre projet inclut de nombreux associés, la SARL (société à responsabilité limitée) serait la formule la mieux adaptée. Ce statut juridique est l’un des mieux réglementés avec pour déclinaison l’EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). Les professionnels recommandent d’ailleurs aux sociétés indépendantes qui comptent plusieurs stakeholders de choisir le statut juridique de la SARL . Notez cependant qu’il reste à quelques égards plus contraignant que la SAS (société par action simplifiée).

L’élaboration du business plan

Rendu à cette étape, votre projet est déjà assez clair, mais son opérationnalisation requiert encore un business plan. Ce document représente la boussole qui guidera l’implémentation successive de vos idées et l’érection même de votre entreprise. C’est ce guide que vous présenterez par ailleurs aux investisseurs potentiels et vous devrez le soigner pour susciter leur intérêt et les inciter à l’action. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert au besoin pour vous accompagner dans ce sens.

Il ne vous reste désormais plus qu’à vous imprégner et maîtriser la législation relative aux agences immobilières et démarrer votre projet. Lancez alors votre entreprise, sollicitez une carte professionnelle, souscrivez aux différentes assurances obligatoires, ouvrez un compte séquestre, obtenez votre financement et foncez.